Helyi szakértelem

Globális tapasztalatok

Telefon: +36 (30) 536 7270

English

Projekt finanszírozás

Mi is a projektfinanszírozás?

A projektfinanszírozás lényege, hogy a hitelkockázat értékelésénél az elsődleges szempont a projekt vagy az új létesítmény jövőbeni megtérülése, bevételei és jövedelemtermelő képessége. Ennek megfelelően a projektfinanszírozás főbb biztosítékait alapesetben a projekt vagy új létesítmény eszközei képezik. Az összetett projektfinanszírozási dokumentáció pedig a futamidő alatt folyamatosan biztosítja az együttműködés keretét a bank és ügyfele számára az egyes lehívási feltételek, nyilatkozatok és kötelezettségvállalások rendszerén keresztül.

A projektfinanszírozási forrásokat hagyományosan és túlnyomórészt hitelintézetek nyújtják pénzügyi szolgáltatás részeként, de az ingatlan beruházások terén egyes szolgáltatók pénzügyi lízing (zártvégű és nyíltvégű) vagy operatív lízing, tartós bérlet formájában is eredménnyel nyújthatnak segítséget komplex projektekben.

A projektfinanszírozás alapvető jegyei

  • A projektfinanszírozás kapcsán nem a tulajdonosok vagy szponzorok hitelkockázata és az általuk nyújtott biztosítékok, hanem az általában nagy tőkekoncentrációt igénylő projekt jövedelemtermelő képessége és eszközeinek értéke játszik meghatározó szerepet.
  • A projekt átvilágítása és értékelése technikai, mérnöki, gazdasági, jogi és pénzügyi szempontból nagy hangsúlyt kap a rendszer zárt jellege miatt.
  • A projektfinanszírozás keretében a kifizetések és bevételek áramlásának (flow of funds) valamint a projekt megvalósításához kapcsolódó szerződéseknek a rendszer zártságára tekintettel kiemelt jelentősége van.
  • A projektfinanszírozásban résztvevő bankok gyakran független szakértők bevonásával folyamatos és tartalmi monitoringot gyakorolnak a projekt megvalósulásáig a kezdeti értékelésben rögzített alapfeltételek megvalósulását ellenőrizve (pl. kezdeti, időszakos és záró mérnöki jelentések).
  • A projekt megvalósítására és/vagy működtetésére általában önálló gazdasági társaság (SPV) alakul.
  • A projektek általában fizikailag, pénzügyileg és jogilag leválasztható a tulajdonostól vagy a szponzortól a bevételek, költségek és a biztosítékok jó elkülöníthetősége érdekében.
  • A projektfinanszírozás egyik jellegzetes eleme a saját erő (tulajdonosi kölcsön, ingatlan érték, apport, jegyzett tőke emelése, kivitelezői számlák elismert előfinanszírozása formájában vagy más a bank által elfogadott módon) strukturált bevonása a projekt jellegétől és a biztosítéki rendszertől függően.

Miért választunk projektfinanszírozást?

Kockázatok megosztása: Amennyiben a kockázatok fedezésére a tulajdonosok vagy a szponzorok nem vagy csak korlátozott mértékben adnak biztosítékot (limited recourse) a megvalósulási kockázat és a projekt jövedelemtermelő képességének kockázatát az adós megosztja a finanszírozó bankkal.

Számviteli előnyök: A forrásbevonás hagyományos módjai helyett alkalmazott projektfinanszírozás nem jelenik meg a szponzor és a tulajdonos mérlegében (off-balance sheet) és kizárólag a beruházás értékelésének megfelelő forrásbevonásra ad lehetőséget.

Beruházási tapasztalat megosztása: A projektfinanszírozásban résztvevő bankok és ügyvédek jellemzően, nem kis mértékben a korábbi tapasztalataik alapján, partnerként segítik az adósokat a strukturálásban és a felmerülő problémák kezelésében.

Projekt- és ingatlanfinanszírozás alapvető biztosítékai

  • A „bevételek és egyes szerződéses jogok” biztosítékba vétele.
  • Szerződéses és un. quasi biztosítékok (struktúra, nyilatkozatok, negative pledge, pari passu, információs kovenánsok).
  • Bevételek és kifizetések ellenőrzése zárolt bankszámlák rendszerén keresztül (pl. zárolt és közös rendeltetésű számlák).
  • Zálogjog a projekt összes elzálogosítható eszközén.
  • Zálogjog, vagy óvadéki jog és/vagy azonnali  beszedési megbízás bankszámlákon.
  • Jelzálogjog az ingatlanokon.
  • Vagyont vagy vagyonrészt terhelő zálogjog a projekttársaság egyes eszközein.
  • Tulajdonosok és/vagy szponzorok (feltételes vagy limitált) kezességvállalása.
  • Óvadéki jog/zálogjog a projekttársaság részvényein/üzletrészén.
  • Nemzetközi gyakorlatban – vételi jog a projekttársaság részvényein/üzletrészein és egyes ingóságain/ingatlanjain (az új Ptk alapján nem alkalmazható).
  • Ideiglenes belépési és orvoslási jogot biztosító (step-in) eszközök vagy szerződések (un. direkt szerződés).
  • Bankgaranciák vagy egyéb magatartási vagy fizetési jellegű kötelezettségvállalások (jogi, pénzügyi vagy csak együttműködési jellegű tulajdonosi kötelezettségvállalás).
  • Projektszerződések (pl. EPC kivitelezési szerződés, bérleti szerződés, beszállítási vagy egyéb kereskedelmi szerződések) zárt rendszerének megteremtése.
  • Egyoldalú együttműködési nyilatkozatok és vállalások (comfort letter).

A projekt- és ingatlanfinanszírozási hitelek jellemző kondíciói

  • A projekthitelek összege rendszerint nincs limitálva, hiszen a részvevő bankoknak lehetősége van nemzetközi pénzpiaci szokványokat tükröző egyedileg kialakított egységes dokumentáció alapján mind a nagy összegű konzorciális hitelek mind az un. klubhitelek keretében forrást nyújtani az ügyfelek részére. Azonban a finanszírozás jellegéből és a sajátos tranzakciós költségekből adódóan adódóan elsősorban a 300 millió Ft feletti beruházások esetén javasolt projektfinanszírozási konstrukció megvalósítása.
  • A hitel devizaneme, futamideje és a kamat- valamint jutalékkondíciók a teljes projekt valamint az adott projekt szakasz kockázataira és a beruházó kérésére tekintettel kerülnek kialakításra a finanszírozó bankkal közösen.
  • A projektfinanszírozási dokumentáció elkészítése a kialakult piaci szokványokat tükröző projektfinanszírozási alapelvekre figyelemmel történik, melyeknek hátterét gyakran angolszász típusú szerződéses struktúra adja. A struktúrált projektfinanszírozási dokumentáció alkalmazásának célja a lakossági és SME hitelezésben használt rövid „stencil” szerződésekkel ellentétben, hogy a magyar jog alatt álló részletes hitel és biztosítéki szerződések a lehető legpontosabban tükrözzék a felek akaratát valamint a hasonló jellegű ügyletek évtizedes gyakorlatában felmerülő elvi és gyakorlati kérdésekre választ adjon.

Milyen információ szükséges a közös strukturáláshoz?

Milyen információ szükséges a közös strukturáláshoz
Egyes számítások és dokumentumok előzetes bekérésének és elkészítésének célja a pénzügyi, technikai és jogi kockázatok előzetes felmérése a projektfinanszírozási döntés meghozatala előtt.

  • a projekt részletes leírása,
  • a hitelfelvevő cégjogi és gazdálkodási alapdokumentumai,
  • a projektszponzorok (pl. tulajdonosok) és kivitelezők vagy egyéb releváns szereplők pénzügyi helyzetét bemutató információk (pl. éves jelentés, referenciák stb.),
  • a beruházás részletes műszaki terve, tervezett időbeli ütemezése,
  • az ügyfél vagy külső szakértők által készített piaci tanulmányok, értékbecslések, pénzügyi tervek, illetve megvalósíthatósági tanulmányok,
  • a projekttel összefüggésben megkötni tervezett vagy már megkötött szerződések,
  • biztosítékok és sajáterő leírása és ütemezése melynek bevonására a beruházó kész a projektfinanszírozás megvalósításának érdekében,
  • és egyéb, a projekttel összefüggő releváns információk.

A projektfinanszírozás fő célterületei és releváns tapasztalataink:

  • Ingatlanfinanszírozás

    Kereskedelmi ingatlanok, bevásárlóközpontok, irodaházak, szállodák (gyógyszállodák, gyógyfürdők), parkolóházak (mélygarázsok), raktárbázisok, jelzálog-finanszírozás, akvizíció finanszírozás és kapcsolódó refinanszírozások.

    Banki oldalt képviselve néhány jellemző ügylet: 

    MKB Bank Zrt.Gozsdu Udvar, Plaza Centers Europe B.V. egyes magyarországi projektjei (Pécs Plaza, Szombathely Plaza, Szolnok Plaza, Zalegerszeg Plaza), Kinizsi laktanya akvizícióját követő komplex ingatlan fejlesztés (Sasad Liget), ötcsillagos Beatrix Hotel Visegrádon, Lajos utcai irodaház, Talentis program egyes projektjei

    OTP Bank Nyrt. – Miskolc Plaza

    K&H Bank Zrt. – Csaba Plaza, Thermál Hotel Aquincum, Hotel EurópaFit, Hotel Flamingó, Csillagvár Bevásárló Központ,  Hűvösvölgyi Irodaház, Dévai-Kassák Irodaház, Hotel Karos Spa

    Erste Bank Nyrt. – Mester Udvarház, Süllő Irodaház

    Investkredit Bank AG – Dunakeszi Logistic Center, Crystal Bevásárló Központ

  • Energiaszektor

    Új erőművek építése, erőművi retrofitok finanszírozása, energiaracionalizálási (ESCO) projektek, regionális független energiatermelő projektek, ipari erőművek, városi fűtőművek finanszírozása.

    Banki oldalon eljárva jellemző ügyletek:

    K&H Bank Zrt.Szegedi Hőszolgáltató, Kőbányahő Erőmű, Székesfehérvár Erőmű, Pálhalmai Biogáz Erőmű, Salgótarján Erőmű, konzorcium képviselete Paksi Atomerőmű hitelében, 

    OTP Bank Nyrt./MKB Bank Zrt. Zugló-Therm Kft. gázmotoros beruházása a Füredi utcában

  • Lakóingatlanok finanszírozása

    Társasházak, apartmanok, lakóparkok finanszírozása oly módon, hogy a projekt és jelzálog alapon nyújtott hitelkeret a bank egy vevőfinanszírozással kapcsolja össze.

    Példák a finanszírozó Bank képviseletében eljárva:

    MKB Bank Zrt.Gozsdu udvar, Sasad Liget I. Ütem, Talentis I. Ütem

  • Infrastruktúra

    Üzemanyag-tárolókapacitások, logisztikai központok, csatorna- és egyéb közműhálózat, közlekedési eszközök és létesítmények, út- és vasúthálózat, ipari parkok, közszolgálati infrastruktúra (PPP/PFI ügyletek), környezetvédelmi beruházások.

    Példák Bank képviseletét ellátva:

    Banki konzorcium képviselete több autópálya és gyorsforgalmi úthálózat fejlesztési projektben (például 90 milliárd forint értékben 2006-ban)

    MKB Bank Zrt.Gödöllői Ipari Park

    OTP Bank Nyrt.Nile Dolphin luxushajó

    K&H Bank Zrt és MFBMÁV vonatvásárlás

    K&H Bank Zrt.KKKSZ finanszírozás (készlet)